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10 desventajas de invertir en bienes raíces

Actualizado: 14 dic 2023


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La inversión en bienes raíces puede verse como una estrategia atractiva para muchos inversionistas, pero no está exenta de riesgos. Es por eso que hoy te presentaremos algunas de sus desventajas potenciales y cómo puede afectar significativamente la rentabilidad y el éxito de una inversión.

1. Costo inicial elevado

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Como lo mencionamos anteriormente al analizar las posibles desventajas de invertir en bienes raíces, es fundamental resaltar que uno de los obstáculos más notables, si no es que el más notable, es el elevado costo inicial que implica este tipo de inversión. Y sí, en efecto, para embarcarse en la adquisición de propiedades, ya sea para uso personal o con fines de inversión, se requiere una inversión de capital sustancial desde el principio. Recuerda que en este tipo de inversiones la ubicación geográfica desempeña un papel crucial en la determinación de estos costos iniciales, ya que los precios de las propiedades varían significativamente según la zona.


Para que puedas entenderlo mejor te daremos un ejemplo, supongamos que lo que deseas es llevar a cabo la compra de una vivienda en una ciudad importante. En este caso, en un vecindario de alta demanda y prestigio los inmuebles podrían tener precios altos. Esto significa que aquellos que deseen invertir en bienes raíces en esta área deben estar muy bien preparados para hacer frente a una inversión inicial fuerte. A menudo, esto puede resultar inalcanzable para muchas personas, lo que limita su acceso a oportunidades de inversión en bienes raíces.


En otras palabras, la inversión en bienes raíces conlleva un alto costo inicial que puede representar un desafío para aquellos que deseen ingresar a este mercado y es fundamental estar consciente de estos costos y tener una estrategia financiera sólida para abordarlos antes de considerar seriamente la inversión en bienes raíces como una opción viable.

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2. Liquidez limitada

Las inversiones en bienes raíces, como la compra de inmuebles o terrenos, a menudo implican que los inversionistas lleguen a comprometer una parte significativa de su capital en estos activos tangibles, como lo son los inmuebles. Esto puede tener implicaciones importantes en términos de liquidez, ya que no siempre es fácil convertir estos activos en efectivo de manera inmediata en caso de una emergencia financiera. Para ser más claros te dejamos el siguiente ejemplo:


Supongamos que una persona invierte su capital en un apartamento que se encuentra en una buena ubicación. Esto significa que dicho inmueble con el paso de los años, el valor de dicha propiedad puede aumentar, lo que sería beneficioso para el inversionista. Sin embargo, si en algún momento necesita una suma importante de dinero de manera urgente, vender ese apartamento puede ser un proceso muy largo y complicado, ya que esto involucra encontrar un comprador dispuesto, negociar el precio, realizar trámites legales y en ocasiones pagarle a terceros por sus servicios como a una inmobiliaria.


Por lo tanto, es esencial que los inversionistas interesados en adquirir un inmueble comprendan que las inversiones en bienes raíces suelen ser más adecuadas para objetivos financieros a largo y mediano plazo, en lugar de para satisfacer necesidades de liquidez inmediata. Esto contrasta con los activos digitales, como las criptomonedas, que pueden comprarse y venderse con mayor facilidad y rapidez en el mercado. En pocas palabras, la inversión en bienes raíces es una estrategia sólida, pero requiere paciencia y una perspectiva a largo plazo debido a las limitaciones de liquidez que conlleva.



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3. Mantenimiento y reparaciones constantes

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Otro factor importante que a menudo algunos inversionistas principiantes olvidan es que la adquisición de una propiedad involucra costos de mantenimiento y reparación. Como propietario de un inmueble debes estar dispuesto a realizar reparaciones o renovaciones, ya que un inmueble en buen estado representa una oportunidad mucho más rentable.


Esto puede ser especialmente costoso dependiendo del tipo de inmueble que desees adquirir, definitivamente una propiedad con antigüedad podría resultar más costosa que una nueva si tenemos en cuenta su adquisición y reparación. Por lo que te recomendamos examinar muy bien la propiedad que deseas adquirir y calcular el costo total de dicha inversión.


Supongamos que un inversionista principiante decide adquirir una casa antigua en la ciudad. Esta casa tiene un gran potencial, pero ha estado vacante durante varios años y requiere una serie de reparaciones y renovaciones para ser habitable y atractiva para posibles inquilinos.


El costo de adquisición de la propiedad es atractivo. Sin embargo, el inversionista debe tener en cuenta los costos de mantenimiento y reparación que implica esta inversión. Estos costos de mantenimiento y reparación pueden acumularse rápidamente y superar el presupuesto inicial de adquisición de la propiedad. Por lo tanto, es esencial que el inversionista sea consciente de estos gastos adicionales y los incluya en su estrategia financiera desde el principio.


Si no se planifican adecuadamente, estos costos pueden hacer que la inversión en la propiedad se vuelva mucho menos rentable de lo que inicialmente se esperaba.

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4. Dependencia del mercado local

Uno de los factores que podrían afectar significativamente el rumbo de tu inversión son los cambios en la oferta y la demanda de propiedades en el mercado local, ya que pueden tener un impacto directo en el valor de tus inversiones en bienes raíces. Si hay un exceso de oferta de propiedades en una zona, los precios tienden a caer, lo que perjudica a los propietarios e inversionistas. Del mismo modo, si la demanda es baja, puede ser más difícil encontrar inquilinos o compradores, lo que puede afectar los ingresos y la rentabilidad de la inversión.


Supongamos que un inversionista ha adquirido un departamento en una ciudad. En los últimos años, este vecindario se ha convertido en un lugar muy atractivo debido a su ubicación y la oferta de servicios. En un principio, este inversionista vio un gran potencial en este mercado y compró la propiedad con la esperanza de obtener ganancias a medida que la demanda de viviendas en la zona aumentara.


Sin embargo, a medida que el tiempo avanza, el inversionista comienza a observar cambios en la oferta y la demanda en este mercado local. Esta situación que originalmente planeaba obtener un ingreso significativo de alquiler de su departamento se encuentra ahora en un estado de incertidumbre. Como resultado, sus ingresos por alquiler son más bajos de lo esperado, lo que afecta la rentabilidad de su inversión.


Esta situación destaca cómo los cambios en la oferta y la demanda en el mercado local pueden influir en el rumbo de una inversión en bienes raíces.

5. Impuestos a la propiedad

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Los impuestos a la propiedad representan un costo continuo para los inversionistas de bienes raíces. Cada año estos inversionistas deben pagar impuestos basados en el valor de sus propiedades. Si estos impuestos son altos, pueden reducir la rentabilidad de la inversión, ya que disminuyen los ingresos netos generados por la propiedad. Debes tomar en cuenta que, si el valor de la propiedad aumenta, los impuestos también lo harán.


Imaginemos a un inversionista de bienes raíces que adquiere una casa. Al principio, los impuestos a la propiedad son razonables, y la inversión parece ser una oportunidad sólida. Sin embargo, a lo largo de los años, el valor de la propiedad aumenta significativamente debido al desarrollo de nuevas infraestructuras en la zona, la construcción de un nuevo centro comercial y la mejora general de la calidad de vida en el vecindario.


A medida que el valor de la propiedad aumenta, los impuestos a la propiedad también se incrementan de manera proporcional. Lo que en un principio era un impuesto asequible se ha transformado en un gasto significativamente más alto.


En este caso el inversionista se enfrenta a un dilema: si bien el valor de la propiedad ha aumentado y podría venderla con una ganancia sustancial, también está consciente de que al venderla incurriría en impuestos sobre las ganancias de capital. Por lo tanto, debe equilibrar la posibilidad de mantener la propiedad y seguir generando ingresos con el aumento de los impuestos a la propiedad.

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6. Complicaciones en la gestión de inquilinos


Uno de los riesgos más significativos que enfrentan los inversionistas inmobiliarios al adquirir una propiedad con el propósito de obtener ingresos por alquiler es la posibilidad de que la propiedad quede desocupada durante períodos prolongados o que los inquilinos no cumplan con el pago de los alquileres.


Esta situación se agrava si el mercado de alquiler está saturado, ya que la competencia por atraer inquilinos se vuelve más intensa. En este contexto, encontrar un arrendatario adecuado puede ser un desafío adicional, lo que a su vez puede afectar negativamente la rentabilidad de la inversión.


Es esencial que los inversionistas sean conscientes de estos riesgos y tengan estrategias sólidas en su lugar para abordarlos, como establecer precios de alquiler competitivos, mantener la propiedad en buen estado y contar con reservas financieras para cubrir posibles períodos de vacancia. La gestión cuidadosa de estos riesgos es fundamental para el éxito a largo plazo de una inversión en bienes raíces con fines de alquiler.


Imaginemos que un inversionista decide comprar un departamento en un popular complejo residencial en una ciudad turística. La ubicación es atractiva y el inversionista espera obtener ingresos por alquiler durante la temporada alta de turismo. Sin embargo, durante la temporada baja, la demanda de alquileres disminuye significativamente. Es por eso que antes de comenzar a invertir en inmuebles te recordamos que la planificación y la gestión eficaz son esenciales para mitigar estos riesgos dentro de tu inversión.



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7. Dependencia de las tasas de interés

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Algunos inversionistas no toman en cuenta las tasas de interés como un factor que pudiera afectar directamente su capacidad para comprar propiedades. Debemos recordar que cuando las tasas de interés son bajas, los costos de financiamiento son más asequibles, lo que puede estimular la demanda y aumentar los precios de las propiedades. Por otro lado, tasas de interés altas pueden reducir la demanda y afectar negativamente la inversión inmobiliaria.

Supongamos que un inversionista está considerando la compra de un apartamento. En ese momento, las tasas de interés hipotecario son bajas, lo que hace que el financiamiento sea accesible y económico. Esto es una gran ventaja para el inversionista, ya que puede obtener una hipoteca con una tasa de interés baja, lo que le permite adquirir la propiedad con pagos mensuales accesibles.


Sin embargo, un par de años después, las tasas de interés comienzan a aumentar debido a un cambio en la política monetaria del país. Esto afecta directamente a las tasas hipotecarias, lo que hace que sea más costoso obtener financiamiento para comprar una vivienda. La demanda de propiedades disminuye gradualmente, ya que menos personas pueden permitirse comprar propiedades con tasas de interés más altas.


8. Barreras regulatorias y cambios legislativos

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Las políticas gubernamentales y las regulaciones locales, como restricciones de zonificación, cambios en las tasas impositivas o regulaciones de alquiler, pueden afectar directamente la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, nuevas regulaciones que limiten la capacidad de alquilar una propiedad a corto plazo pueden reducir la rentabilidad de un inversionista que dependa de los ingresos de alquileres vacacionales.

Supongamos que un inversionista adquiere una propiedad en una popular zona turística costera con la intención de generar ingresos a través del alquiler vacacional. Durante los primeros años, la inversión resulta exitosa, ya que los alquileres a corto plazo atraen a turistas durante la temporada alta, generando ingresos.


Sin embargo, el gobierno local introduce nuevas regulaciones que imponen restricciones más estrictas a los alquileres a corto plazo en la zona. Ahora, los propietarios solo pueden alquilar sus propiedades durante un número limitado de días al año o deben cumplir con requisitos costosos de registro y seguridad. Como resultado, la capacidad del inversor para alquilar la propiedad de manera rentable se ve comprometida.


En esta situación las políticas gubernamentales y las regulaciones locales pueden afectar directamente la inversión inmobiliaria, por lo que un inversionista de bienes raíces debe conocer muy bien la importancia de estar al tanto de los cambios en la legislación y las regulaciones locales al evaluar una inversión.

9. Riesgos por falta de diversificación

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Este riesgo no es exclusivo de las inversiones inmobiliarias, sin embargo, recomendamos que lo tengas muy presente. La diversificación de inversiones no solo puede ayudarnos a obtener mayores ingresos, si no que también puede proteger nuestras inversiones al ayudarnos a reducir el riesgo.


Supongamos que un inversionista tiene la mayor parte de su patrimonio invertido en propiedades residenciales. Durante un período de recesión económica, el mercado inmobiliario experimenta una disminución significativa en el valor de las propiedades y la demanda de alquiler disminuye. Como resultado, el inversionista enfrenta dificultades para generar ingresos de sus propiedades y mantener sus niveles de rentabilidad.


En este escenario, si el inversionista hubiera diversificado sus inversiones, teniendo una parte en acciones o bonos, podría haber reducido el impacto de la recesión. La diversificación habría ayudado a proteger sus inversiones y a equilibrar las pérdidas del sector inmobiliario con posibles ganancias en otros mercados, lo que destaca la importancia de mantener un portafolio diversificado para reducir el riesgo.

10. Sensibilidad a factores económicos y sociales

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Las causas sociales también pueden tener un alto impacto dentro de las inversiones inmobiliarias, por ejemplo; la tasa de desempleo y la estabilidad laboral de una región pueden influir en la demanda de inmuebles. Si el desempleo es alto, la capacidad de las personas para comprar o alquilar propiedades se ve comprometida, lo que puede disminuir la demanda y afectar los precios.


Mientras que si a la sociedad de la localidad le va bien, el crecimiento de la población y la urbanización de áreas urbanas pueden aumentar la demanda de los inmuebles. Para este ejemplo imaginemos que en una ciudad en la que la economía ha estado en auge durante décadas debido a la presencia de numerosas empresas manufactureras. Durante este período, la demanda de viviendas en la ciudad ha sido alta, ya que las personas se mudaron a la región en busca de empleo estable.


Sin embargo, en un momento dado, la industria experimenta una crisis y varias empresas cierran, lo que resulta en una alta tasa de desempleo en la zona. Con la pérdida de empleos, muchas personas se ven obligadas a mudarse y, como resultado, la demanda de propiedades disminuye drásticamente. Los propietarios de bienes raíces se encuentran ante el desafío de hallar inquilinos o compradores, lo que repercute en la fijación de precios y tiene un impacto adverso en la inversión inmobiliaria en la zona.


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