¿Cuáles son las obligaciones fiscales en el mercado inmobiliario en México ?

Comprar o vender una casa en México puede ser un proceso emocionante, pero también implica considerar cuidadosamente los impuestos del mercado inmobiliario asociados. Muchas personas cometen el error de no anticipar estos costos, lo que puede llevar a sorpresas desagradables al finalizar la transacción. 

Comprender las obligaciones fiscales en el mercado inmobiliario en México es crucial para quienes participan en transacciones de compra, venta o renta de bienes inmuebles. 

En este artículo, exploraremos los impuestos más relevantes tanto para compradores como para vendedores, arrojando luz sobre los aspectos clave que deben tenerse en cuenta.

Impuestos comunes en el sector inmobiliario

Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI o ISAI)

Los compradores de propiedades en México deben tener en cuenta varios impuestos al calcular el costo final de su adquisición. El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es uno de los más comunes y se aplica independientemente de si se trata de un terreno, una casa o un departamento. Este impuesto se paga al momento de la escrituración y varía entre el 2% y el 4.5%, dependiendo del valor fiscal de la propiedad y del estado en el que se realice la compra.

Además del ISAI, los compradores deben afrontar otros compromisos financieros, como los derechos de inscripción en el Registro Público Nacional y los honorarios notariales, ya que todas las transacciones inmobiliarias deben estar respaldadas por un Notario Público. 

Impuesto Predial

El Impuesto Predial es una contribución que los propietarios de bienes inmuebles, como casas o terrenos, deben pagar regularmente. Este impuesto es establecido y recaudado por autoridades locales, como municipios o alcaldías, en México y otros países.

La cantidad que se paga depende del valor catastral de la propiedad, es decir, una estimación del valor de mercado de la propiedad según criterios establecidos por las autoridades fiscales. La tasa del impuesto y las fechas de pago pueden variar según la ubicación de la propiedad y las regulaciones locales.

Los fondos recaudados a través del Impuesto Predial se utilizan para financiar servicios públicos locales, como mantenimiento de calles, alumbrado público, seguridad y otros proyectos de infraestructura. En resumen, el Impuesto Predial es una forma de contribuir de los propietarios para mantener y mejorar la comunidad en la que viven.

Impuesto sobre la renta (ISR)

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) emerge como una obligación para la parte vendedora. Este impuesto, variable y alcanzando hasta el 35%, solo entra en juego cuando el valor del inmueble supera las 700,000 Udis, eximiendo así a aquellos cuyas transacciones se sitúan por debajo de este umbral.

Para quienes encuentran ingresos a través del arrendamiento de propiedades, las obligaciones fiscales se multiplican. Desde la inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) hasta la emisión de comprobantes fiscales electrónicos por concepto de renta, los arrendadores deben cumplir con una serie de requisitos. La presentación de declaraciones mensuales, trimestrales y anuales, junto con el mantenimiento de una contabilidad rigurosa en caso de deducciones, se convierten en pasos esenciales para garantizar el cumplimiento legal y evitar complicaciones en el proceso.

La importancia de entender y anticiparse a estas obligaciones fiscales radica en la transparencia y legalidad de las transacciones inmobiliarias. Desde el pago del ISR hasta la emisión de comprobantes, cada paso contribuye a un panorama claro y seguro tanto para los vendedores como para los arrendadores en el dinámico mercado inmobiliario mexicano.

Impuesto al valor agregado (IVA)

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es un componente clave en las transacciones inmobiliarias en México y representa un porcentaje adicional sobre el valor de ciertos bienes y servicios gravados, incluyendo propiedades.

Veamos de manera más detallada cómo se aplica el IVA en el contexto de las propiedades.

En México, en la compra-venta de una propiedad que es utilizada o se destinen para casa habitación están exentas de IVA de acuerdo con el Art 9. Frac II LIVA. Salvo sea el caso de que una parte de la propiedad se destine para actos de comercio lícitos (Locales, Oficinas)., la parte proporcional causara IVA.

Este impuesto generalmente se establece en con el 16% del valor de la propiedad. Es importante destacar que esta tasa puede variar, Por ejemplo, en la región fronteriza norte el IVA es gravado a una Tasa del 8%.

Calcular los impuestos a pagar en una inversión inmobiliaria

Invertir en bienes raíces es un camino emocionante hacia el crecimiento financiero, ¡pero no olvides la importancia de entender y calcular los impuestos!

¿Cómo calcular el ISAI?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es una contribución que se aplica en la adquisición de propiedades. Para calcularlo, se puede realizar de dos formas, la primera es de la forma tradicional de acuerdo con lo dispuesto y mencionando en diversas leyes, y de forma aritmética simplificando el proceso tradicional, a continuación, se mostrarán dos ejemplos  con la forma tradicional y la aritmética.

A continuación, se mostrará el cálculo de ISAI en un inmueble edificado en la zona de Tulum, Q.ROO, donde observaremos que de acuerdo con el articulo 50 sec IV de la ley de hacienda de Tulum del estado de Quintana Roo, determina el 3% de tasa para el cálculo de dicho impuesto.

¿Cómo calcular el Impuesto Predial?

Calcular el Impuesto Predial en México puede parecer un proceso complejo, pero entender cómo se realiza este cálculo es fundamental para propietarios. En primer lugar, el Impuesto Predial se calcula en base al valor catastral del inmueble, determinado por el valor unitario del suelo y de la construcción.

Por ejemplo

Una persona física requiere saber cuál es valor catastral de su inmueble ubicado en el domicilio Calz México-Tacuba 1523, Argentina Poniente, Miguel Hidalgo, 11230 Ciudad de México, CDMX.

Para encontrar el valor del suelo por metro cuadrado, se utiliza la clave de corredor teniendo como referencia la dirección del inmueble, Al consultar las tablas de valores unitarios de suelo de la localidad emitida por el congreso de la ciudad de México, en la siguiente tabla podemos ubicar la posición y el valor del m² catastral del inmueble.

La propiedad antes mencionada tiene un valor de 400m2 el monto por m2 es de $6,446.28. pesos y el valor del suelo sería de:

Posteriormente, Se obtiene la clase construcción de acuerdo con el puntaje obtenido en la matriz de puntos para determinar la clase de construcción de uso casa habitación, al final se utiliza la tabla de Valores Unitarios de las Construcciones para obtener el valor unitario y se multiplica por los metros cuadrados de construcción.

Ubicamos en la tabla la clase del inmueble y  de acuerdo con el número de niveles, por lo tanto, el valor unitario por m2 del suelo es de 6,313.23 pesos y la propiedad tiene 300 m2 de construcción.

El cálculo nos dará un valor de:

Finalmente, se suman los valores de suelo y construcción para obtener el valor catastral. 

A continuación, se mostrará el cálculo de predial de un inmueble edificado en la zona de Tulum, Q.ROO, donde observaremos que se calcula de forma sencilla aplicando solo la tasa impositiva correspondiente al tipo de predio.

Es importante recordar que este cálculo no solo depende de la superficie del inmueble, sino también de otros factores como la ubicación, tipo de construcción, condiciones topográficas y servicios urbanos, lo que hace que cada propiedad tenga un monto diferente de Impuesto Predial.

¿Cómo calcular el Impuesto sobre la renta (ISR)?

Fórmula ISR Persona Física declaración provisional

Ejemplo:

Una persona física adquirió un inmueble destinado a casa habitación desde hace 6 años en la ciudad de México en la alcaldía Miguel Hidalgo, realiza la venta de esta propiedad en enero del año 2023 por un precio de venta de $7,850,000.  Pesos, en la notaría aplicaran el 5% de impuesto sobre la ganancia por la venta del inmueble, y también deberá de presentar un pago provisional de ISR a cuenta del impuesto anual.

Calcular el ISR:

Se observa que el impuesto local es menor al impuesto federal, por lo tanto, se tendrá que pagar el impuesto local de $83,265.05 pesos, y además el impuesto federal de $423,420.94 pesos, este último pago se podrá acreditar en la declaración anual

Consecuencias de no cumplir con las obligaciones fiscales 

La falta de cumplimiento fiscal en el sector inmobiliario conlleva serias consecuencias, incluyendo multas y recargos por la omisión en el pago de impuestos como el Impuesto Predial.

La evasión fiscal en transacciones inmobiliarias puede desencadenar problemas legales, con sanciones, embargos y hasta la confiscación de la propiedad por parte de las autoridades tributarias. Desarrolladores y agentes inmobiliarios que no cumplen con sus obligaciones fiscales pueden enfrentar restricciones para obtener permisos y licencias, impactando directamente en la ejecución de proyectos. A nivel reputacional, la falta de cumplimiento puede dañar la imagen de profesionales y empresas, afectando la confianza de clientes y colaboradores.