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Reporte del mercado inmobiliario en México en 2023: Evolución, Actualidad, Perspectivas

Actualizado: 28 nov 2023


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Puntos clave del 2023


1. Históricamente representaba el 7.5% del PIB, pero en 2022 solo alcanzó el 6.0%.


2. Durante los últimos dos años, el mercado global de alquiler ha alcanzado un máximo histórico debido a la persistente demanda que supera la oferta.


3. El mercado de la vivienda en la Ciudad de México experimenta un crecimiento significativo impulsado por la creciente demanda en las áreas principales de la capital.


4. El precio promedio de vivienda a nivel nacional es de 1 millón 601 mil pesos y el precio mediano de vivienda es de 926 mil pesos.


Evolución del mercado inmobiliario en México


PIB acumulado construcción


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El año 2022 concluyó con un balance positivo para la industria de la construcción en México, aunque no alcanzó las expectativas de un crecimiento destacado. Como se anticipa desde hace dos semestres, el Producto Interno Bruto (PIB) del sector registró un modesto aumento del 0.4%. A pesar de las significativas inversiones en infraestructura energética y de transporte en el sur del país, la recuperación a corto plazo no parece inminente. Los resultados discretos que ha experimentado el sector en los últimos años ya han tenido un impacto estructural, relegando del quinto al sexto lugar en relevancia económica en México. Mientras históricamente representaba un promedio del 7.5% del PIB, en el 2022 apenas alcanzó el 6.0%.


En la actualidad, el PIB de la Construcción asciende a 1,097 mil millones de pesos (mdp), no obstante, para hablar de una recuperación plena, se necesitaría un aumento cercano a los 300 mil mdp. Con un crecimiento anual de tan solo el 0.4%, la tarea se presenta como un desafío considerable.


El análisis proyectado hace un año señalaba que la Obra Civil sería el subsector con mayor crecimiento durante el 2022. Sin embargo, también se previó que una disminución en la edificación no podría ser compensada por mejoras en infraestructura. Esto se evidencia al observar que, a pesar de un incremento del 4.0% en el PIB de la Obra Civil en términos reales, el sector en su conjunto apenas experimentó mejoras, ante una contracción del 2.4% en el PIB de la edificación.



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Saldo crédito y tasa de interés construcción


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En 2022 se observó un leve crecimiento en la actividad económica, aunque el saldo de los préstamos bancarios destinados a la construcción tuvo un declive. Este saldo disminuyó de 672 mil millones de pesos (mdp) en 2021 a 637 mil mdp al cierre del 2022, representando una caída del 5.3%. Este descenso está notablemente alejado de los 708 mil mdp registrados en 2020 en términos constantes. La mayor parte de esta contracción proviene de la banca comercial, con una disminución de 18.8 mil mdp, mientras que la banca de desarrollo redujo su portafolio en 16.6 mil mdp en 2022 con respecto a 2021.


El elevado costo del financiamiento, impulsado por el incremento en la tasa de referencia, es el principal factor que explica la disminución del saldo de crédito destinado a la construcción. La tasa de interés de los créditos bancarios para el sector de la construcción sigue de cerca la tasa TIIE 28 y ha reflejado cada uno de los incrementos en la tasa de referencia, aunque con una menor influencia con el tiempo. Durante 2022, la tasa promedio ponderada de crédito otorgada por los bancos a las empresas constructoras aumentó de 10.4% a 14.0%, según datos de la CNBV. Se estima que estas tasas no experimentarán un cambio de tendencia hasta que el banco central inicie un ciclo de reducciones, lo que podría ocurrir hasta finales del año 2023, aunque de manera gradual y progresiva.


Estos datos revelan un panorama desafiante para el financiamiento en el sector de la construcción, donde el costo de los préstamos ha ejercido un impacto notable en la disponibilidad y volumen de crédito. Ante esta situación, es crucial que las empresas constructoras estén preparadas para gestionar sus recursos de manera eficiente y explorar alternativas de financiamiento que se alineen con las condiciones del mercado actual.


Análisis de tasas de interés y su impacto en el mercado hipotecario


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El Banco de México se mantuvo en la vanguardia de la lucha contra la inflación durante el 2022 al elevar la tasa de referencia en un notable incremento de 475 puntos base, llegando a un 10.25% en diciembre. Similarmente, el bono M10 también experimentó un ciclo de incrementos desde el 2020, aunque en el 2022, este ritmo se moderó. Durante el año, solo se incrementó en 131 puntos base y en diciembre descendió a un 8.9%. Esta tendencia apunta a indicar que el ciclo inflacionario podría estar llegando a su fin.


La tasa hipotecaria, que abarca productos como adquisición de vivienda, pago de pasivos y liquidez, mantuvo su solidez frente a las presiones de la política monetaria. Desde enero hasta diciembre, experimentó un aumento de solo 115 puntos base, cerrando el año en un 10.1%, prácticamente en línea con la tasa de referencia. En lo que respecta a la adquisición de vivienda, observamos una tasa de interés del 10.1%, con una ligera diferencia entre la compra de viviendas nuevas (9.9%) y usadas (10.3%). Estos niveles de tasas de interés resultan esenciales para comprender el crecimiento en la concesión de créditos hipotecarios durante el 2022.


Estos movimientos en las tasas de interés, tanto en el mercado general como en el específico de hipotecas, tienen un impacto significativo en la dinámica de compra de viviendas. Las tasas accesibles fomentan la adquisición de propiedades, mientras que incrementos sustanciales pueden ralentizar la demanda. Es importante que los compradores y propietarios estén al tanto de estos cambios para tomar decisiones financieras informadas en el mercado inmobiliario.



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Panorama de precios de viviendas en el primer semestre de 2023


En los primeros seis meses de 2023, el precio promedio de una vivienda a nivel nacional se situó en 1 millón 601 mil pesos, mientras que el precio mediano fue de 926 mil pesos. Esto significa que la mitad de las viviendas se encontraban por debajo de esta cifra y la otra mitad por encima.

En cuanto a las diferentes Zonas Metropolitanas (ZM) del país, se observaron variaciones interesantes. Por ejemplo, en Tijuana, el Índice SHF, que es un indicador que refleja el comportamiento de los precios de la vivienda, creció un notable 14.9%. En Querétaro, el incremento fue del 13.5%, seguido de Guadalajara con un 12.5%. Monterrey experimentó un aumento del 11.3%, mientras que en el Valle de México el crecimiento fue del 10.9%. Por su parte, León registró un aumento del 9.3%, Puebla-Tlaxcala del 7.1% y Toluca del 7.0%.


Es interesante notar que el Índice SHF arrojó resultados diversos a nivel estatal. Catorce estados presentaron variaciones en los precios de las viviendas que fueron superiores al promedio nacional, mientras que en 18 estados se registraron variaciones inferiores. Estos datos reflejan la dinámica de los precios de la vivienda en diferentes áreas del país durante el primer semestre de 2023. Es importante tener en cuenta estos indicadores al considerar la compra o inversión en bienes raíces en estas regiones.

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Situación actual


Análisis del mercado inmobiliario residencial en México


El mercado inmobiliario residencial en México está experimentando un crecimiento significativo. Se estima que en 2023 alcanzará los 13.93 mil millones de dólares, y se proyecta que para 2028 llegará a los 17.07 mil millones, con una tasa de crecimiento anual del 4.14% durante ese período.

Este crecimiento se atribuye a la demanda de viviendas por parte de nuevos residentes y al aumento del turismo de larga duración y segundas residencias en el país. Además, la tendencia del trabajo remoto está calentando los mercados en destinos turísticos, donde los compradores buscan propiedades para vacacionar y alquilar durante el resto del año.


El mercado de la vivienda en la Ciudad de México, en particular, ha mostrado signos de reactivación, con un aumento en la demanda en las áreas clave de la ciudad. A pesar de la ligera desaceleración, los precios de la vivienda se mantuvieron estables en el primer trimestre de 2022. En este contexto, es importante destacar que la generación de adultos jóvenes entre 27 y 40 años está impulsando la demanda de vivienda, aprovechando las nuevas oportunidades de trabajo remoto.


El mercado inmobiliario residencial mexicano está evolucionando para satisfacer estas nuevas demandas, actualizando las instalaciones y adaptándose a las preferencias cambiantes. Se espera que el crecimiento continúe en ciudades como Monterrey y en destinos turísticos como Cancún y Los Cabos.


Es fundamental para los desarrolladores estar al tanto de estos cambios en la demanda y adaptarse a las nuevas tendencias del mercado. La industria de bienes raíces residenciales en México está experimentando un auge, impulsado por la demanda de jóvenes en busca de viviendas. Se prevé que esta tendencia continúe, especialmente en regiones como el Bajío y el norte de México. Con la demanda en aumento, el mercado inmobiliario en México está evolucionando para ofrecer soluciones atractivas a una población diversa y en crecimiento.


Nota: Este análisis se basa en datos recopilados hasta el 2023 y proyecciones para el 2028. Los números están expresados en dólares estadounidenses.


Análisis del mercado inmobiliario comercial en México


El mercado de bienes raíces comerciales en México se encuentra en un periodo de crecimiento sostenido, con un valor estimado de USD 52.3 mil millones en el presente año. Se proyecta un crecimiento anual compuesto del 6% durante el periodo de pronóstico.


A pesar de las limitaciones impuestas por la pandemia, los inversores han demostrado una notable resiliencia, resultando en uno de los comienzos de año más activos en el sector de bienes raíces comerciales. Según datos de JLL, la inversión en los primeros tres meses de 2022 alcanzó un récord de USD 292 mil millones, impulsada principalmente por la recuperación de industrias afectadas por la pandemia. Este crecimiento se refleja en el desarrollo de oficinas, hoteles y comercio minorista.


Uno de los destinos más destacados para la inversión y el desarrollo inmobiliario es Yucatán. Con su seguridad, rica cultura y atractivos turísticos, se ha convertido en un lugar muy buscado para vivir en México. Además, la inversión pública y privada en el sector industrial está impulsando el comercio, servicios y turismo en la región.


La Ciudad de México y Mérida también están experimentando una alta inversión inmobiliaria, gracias a la presencia de diversas industrias en estas áreas. Mérida, en particular, se destaca como la ciudad más competitiva en el sureste de México, según el Instituto Mexicano de Competitividad (IMCO). A pesar del optimismo, el mercado inmobiliario aún enfrenta desafíos, como la inestabilidad geopolítica, inflación y aumento de tasas de interés. Estos factores requieren cautela en las decisiones de inversión.


El crecimiento del turismo es un motor clave en el desarrollo de bienes raíces comerciales en México. Esta industria representa casi el 10% del PIB del país y se espera que continúe creciendo. La recuperación del turismo internacional ha sido notable, con un aumento del 28.1% en visitantes en 2021. Este crecimiento tiene un impacto directo en el sector inmobiliario, impulsando la demanda de propiedades comerciales.


La industria turística en México tiene un gran potencial de crecimiento y se espera que alcance cerca de USD 17 mil millones para 2025. Esto está impulsando el desarrollo de proyectos inmobiliarios como museos, centros comerciales y espacios para entretenimiento en destinos populares como Ciudad de México, Tulum y Mérida.


El mercado industrial también está demostrando solidez, con una disminución de la tasa de vacantes y un aumento en la ocupación de espacios de fabricación. La escasez de mano de obra y las restricciones comerciales son desafíos a considerar, pero el mercado industrial sigue siendo una fuerza impulsora en el sector.


El mercado inmobiliario comercial de México es diverso y altamente competitivo, con una amplia participación de actores en el mercado. Los principales jugadores incluyen NAI México, Hines, Onni Contracting Ltd, Grupo Sordo Madaleno y Grupo Posadas, entre otros. La segmentación incluye tipos de propiedades como oficinas, comercio minorista, industrial, logística, multifamiliar y hospitalidad, con diferentes ciudades clave en el enfoque.


Análisis del mercado inmobiliario industrial en México


El mercado inmobiliario industrial abarca la oferta y demanda de bienes raíces que involucran operaciones comerciales relacionadas con naves industriales, locales, lotes y propiedades de índole industrial en general.


Representa un componente esencial del desarrollo económico del país, constituyendo aproximadamente el 10% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, equivalente a 2.4 billones de pesos según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Tendencias en la demanda de bienes raíces industriales: A pesar de los desafíos enfrentados, la demanda en el sector industrial no se detuvo, aunque la pérdida de empleos fue un factor significativo en 2020. En 2022, se perfila la posibilidad de que las entidades bancarias reduzcan sus tasas de interés, facilitando así nuevos financiamientos para adquisiciones, remodelaciones o emprendimientos en este sector.


Cada región mexicana presenta un comportamiento distinto en función de su flujo laboral y económico, lo que implica que las tendencias y estimaciones se determinen específicamente para cada estado de la república.


Estados líderes en demanda en el mercado inmobiliario industrial: En 2022, ciertos estados de la república mexicana experimentaron un notorio aumento en la participación del mercado inmobiliario industrial, tales como:

  • Nuevo León

  • Coahuila

  • Estado de México

  • Guanajuato

  • Jalisco

Estos estados se destacan por su densidad demográfica relevante, lo que ha impulsado una expansión de la industria hacia estas áreas. La demanda industrial continúa en aumento en estas regiones, cada una desempeñando un rol geográfico estratégico. Por ejemplo, en el norte se destaca la industria manufacturera, mientras que en el centro del país y en la región del Bajío se concentran en la generación, transmisión y distribución para diversos sectores sociales.


A pesar de los desafíos, como la reactivación laboral y la movilidad residencial, industrial, comercial y corporativa, 2022 se vislumbra como un periodo idóneo para emprender en el negocio inmobiliario. La innovación continua es clave para impulsar el mercado inmobiliario industrial y alcanzar nuevos horizontes en lo que resta del año.

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Tendencias del mercado inmobiliario


La búsqueda de casas supera en popularidad a la de departamentos. Esta tendencia se refleja en la siguiente clasificación:


1. Casas en Venta (1er lugar)

2. Departamentos en Renta (2do lugar)

3. Casas en Renta (3er lugar)

4. Departamentos en Venta (4to lugar)


El país experimentó un aumento significativo del 15% en los precios de las propiedades residenciales entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2021. A nivel nacional, resulta evidente que la demanda inmobiliaria en línea acapara una participación que supera el 80%.


La Ciudad de México destaca como líder a nivel nacional, ocupando la primera posición en el ranking de estados con la mayor demanda de propiedades residenciales, comerciales, industriales, oficinas y terrenos tanto en venta como en alquiler. En el primer trimestre de 2022, la Ciudad de México se destacó como la ciudad más costosa para adquirir una vivienda. El precio promedio de los bienes raíces en la capital del país alcanzó aproximadamente los MXN 3 millones (USD 1.54 millones), alrededor del doble del promedio nacional.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el mercado inmobiliario?


El mercado inmobiliario es un componente vital de la economía global que abarca la compra, venta y alquiler de propiedades, ya sean residenciales, comerciales o industriales. Se rige por una compleja interacción de factores económicos, sociales y políticos que influyen en la oferta y demanda de bienes raíces.


Componentes clave del mercado inmobiliario

Propiedades residenciales

Incluyen viviendas unifamiliares, apartamentos y condominios diseñados para la ocupación de personas y familias.

Propiedades comerciales

Comprenden oficinas, locales comerciales y espacios destinados a actividades empresariales y comerciales.

Propiedades industriales

Engloban instalaciones destinadas a la producción, almacenamiento y distribución de bienes, como almacenes y fábricas.

Terrenos y parcelas

Representan áreas de tierra sin desarrollo que tienen el potencial de ser utilizadas para construcción en el futuro.

Dinámicas del Mercado Inmobiliario


Oferta y demanda: La relación entre la cantidad de propiedades disponibles en el mercado (oferta) y la cantidad de personas o empresas interesadas en adquirirlas o alquilarlas (demanda) determina los precios y la competitividad.

Ciclos del mercado: Como cualquier mercado, el inmobiliario está sujeto a fluctuaciones cíclicas influenciadas por factores económicos, demográficos y políticos.

Localización y ubicación: La ubicación de una propiedad es un factor crítico que afecta su valor, ya que influye en la accesibilidad, comodidades cercanas y calidad del entorno.

Inversión y rentabilidad: Los inversores evalúan el potencial de retorno de inversión (ROI) considerando factores como el valor de apreciación y los ingresos por alquiler.

¿Quiénes son los jugadores clave del mercado inmobiliario en 2023?

Más del 63% de la demanda de propiedades en la Ciudad de México (CDMX) proviene de personas con edades comprendidas entre los 25 y los 54 años.

¿Es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario?

Hoy en día el mercado de compradores se encuentra lleno de personas que previamente pospusieron sus decisiones de compra o alquiler de propiedades, y que hoy ya se encuentran activamente buscando información y entrando en negociaciones. ¿Cuál es la razón de esto? La razón principal es que buscan satisfacer la necesidad fundamental de contar con un lugar para vivir y así cubrir sus requerimientos de vivienda.

¿Cuáles son los diferentes tipos de inversión inmobiliaria?

Cuando hablamos de invertir en bienes raíces, hay muchas formas diferentes de hacerlo que van más allá de simplemente comprar y vender casas. Algunas de estas formas incluyen:


1. Alquiler o renta tradicional: Consiste en adquirir una propiedad para arrendarla a largo plazo a inquilinos, generando ingresos regulares a través de los alquileres y anticipando el aumento del valor de la propiedad con el tiempo.

2. Alquiler turístico: Implica ofrecer propiedades a corto plazo en destinos turísticos a través de plataformas de alquiler, generando ingresos sustanciales en áreas con alta demanda turística.

3. House Flipping: Involucra la adquisición de propiedades en mal estado, seguida de una renovación rápida y su posterior venta a un precio superior para aprovechar la apreciación del valor debido a las mejoras realizadas.

4. Crowdfunding Inmobiliario: Permite a los inversionistas participar en proyectos inmobiliarios de mayor envergadura al aportar su capital junto con otros inversores para financiar desarrollos residenciales y comerciales.

5. Fondos de inversión inmobiliaria: Brindan la oportunidad de adquirir acciones en fondos que gestionan carteras diversificadas de propiedades, ofreciendo una forma líquida y accesible de invertir en bienes raíces.

6. Adquisición de inmuebles en preventa: Implica comprar propiedades en construcción o desarrollo a precios competitivos antes de su finalización, con la opción de venderlas o alquilarlas una vez estén listas para obtener ganancias. Cada estrategia tiene sus propias ventajas, riesgos y oportunidades únicas en el mundo de las inversiones inmobiliarias.


Para obtener información más detallada sobre estas estrategias de inversión inmobiliaria y explorar consejos adicionales, te invitamos a visitar nuestro sobre: Inversiones Inmobiliarias: Definición, características, y distintos tipos.


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